La vivienda se dispara un 17% en Madrid capital y un 15% en Palma de Mallorca Hacienda aprovecha el auge de la vivienda para aplicar un ‘catastrazo’

Continúa el auge con una subida de precios del 3,8% en el primer trimestre. Las grandes capitales y las zonas turísticas tiran de los precios de la vivienda en un mercado todavía a varias velocidades. Con todo, Cataluña da muestras de agotamiento.
la letra pequeña del presupuesto. A partir de ahora, el Catastro determinará el valor de mercado de los pisos para usarlo como referencia en la valoración catastral, en un momento de fuerte alza de precios.

Madrid y Palma de Mallorca lideran el crecimiento de los precios de la vivienda en el primer trimestre del año, de acuerdo con los datos que publicó ayer la tasadora Tinsa. En concreto, la ciudad de Madrid vivió un incremento del 17% respecto al mismo periodo del año anterior, seguida de la capital de Baleares (14,7%), Barcelona (11%), Pamplona (10,4%) y Logroño (10%). Todas ellas han contribuido a que el precio de los inmuebles suba a un ritmo del 3,8% en el conjunto del país.

Pese al gran motor que suponen tanto Madrid como muchas zonas turísticas y algunas ciudades de interior donde la presión demográfica vuelve a empujar los precios al alza, la tendencia positiva en el conjunto del mercado se está debilitando por la cada vez menor pujanza de Cataluña tras el 1-O. Si los precios de la vivienda en la Ciudad Condal crecían a un ritmo del 20,6% en el tercer trimestre del año pasado, esta velocidad se moderaba al 14,8% en el cierre de 2017 y 3,8 puntos más, hasta el 11%, en el arranque del ejercicio actual.

Esta debilidad se corresponde con una menor actividad inversora, debido en parte a un frenazo del turismo, aunque también hay que tener en cuenta que la incertidumbre ha podido aplazar ciertas decisiones de compra, tal como muestra el tiempo necesario para comercializar una vivienda (ver información adjunta). Además, hay que tener en cuenta que si antes el conjunto de Cataluña subía a una velocidad del 12,5%, ahora las otras tres capitales están estancadas o en negativo, y el conjunto de la región se ha frenado al 7,3%.

Esta situación es la contraria que la que sucede en la Comunidad de Madrid, donde el alza de los precios en la capital está desplazando la demanda a los municipios de la periferia. Así, los precios en el conjunto de la región están subiendo con una fuerza similar a los de la ciudad de Madrid, donde las alzas en el valor de los inmuebles están lideradas por la almendra central pero cada vez se trasladan con más fuerza hacia los distritos situados fuera de la M-30.

Situación heterogénea

El avance en las grandes capitales no es algo aislado, ya que las alzas tienen lugar tanto en las zonas más turísticas como en aquellas áreas donde el paro se ha reducido significativamente. Así, tanto las capitales mediterráneas (donde sólo Gerona se abarata), andaluzas y canarias como varias ciudades del tercio norte peninsular (como Vitoria, San Sebastián o Burgos) suben a un ritmo que, en el caso de Sevilla, alcanza el 8,8%, y en muchos otros se sitúa dentro de la horquilla del 5%-8%.

No obstante, dentro del conjunto del mercado inmobiliario, todavía hay muchas capitales de provincia en negativo, como es el caso de Ciudad Real (donde el valor de mercado cae un 11,9%), seguida de Cáceres (9,2%), Guadalajara (6,3%) o Lérida (6,2%). Hay varios factores que explican estos descensos, que se concentran en las zonas menos pobladas y, por lo tanto, apenas lastran la dinámica general del mercado. En primer lugar, muchas de estas ciudades tienen un elevado nivel de desempleo y la mayoría están experimentando un retroceso demográfico, lo que alivia la presión sobre el mercado inmobiliario.

Además, hay otra razón que puede estar provocando la rebaja de precios en los cascos urbanos: el traslado de la población hacia zonas periféricas y municipios aledaños, quizá debido a la existencia de casas más amplias y modernas. Así se explica que los precios en la mayor parte de estas provincias estén creciendo, aunque sea de forma moderada, o vivan una disminución mucho más paulatina que en las capitales de provincia. Éste es el caso de la fuerte divergencia de precios en Ciudad Real (caen un 11,9% en la ciudad sólo un 1,9% en el conjunto de la provincia) de Asturias (bajan un 4,1% en Oviedo mientras que suben un 2,5% en el conjunto del Principado), aunque la tendencia de una variación más positiva en el conjunto de la provincia que en la capital está bastante generalizada en muchas zonas del interior y del norte.

Además, la fuerte subida de precios (mayor que la de los salarios, especialmente en las grandes ciudades) está provocando un incremento del esfuerzo financiero de las familias, que tienen que destinar el 16,8% de los ingresos al pago del primer año de hipoteca, una décima más que en el trimestre anterior. Sin embargo, la cifra crece más rápido en las provincias de Madrid, Barcelona, Baleares, debido al gran poder adquisitivo de los compradores, muchos de ellos, extranjeros. En estas tres zonas, se produce un avance de tres décimas, hasta el 16,2%, el 17,9% y el 22,6%, respectivamente.

La letra pequeña de los Presupuestos Generales del Estado para 2018 (PGE) albergan un nuevo golpe al bolsillo de los españoles. La disposición final décimo octava del proyecto de ley estipula que, a partir de ahora, el Catastro determinará el valor de referencia de mercado de la vivienda para usarlo como referencia en la valoración catastral, que es la base para el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y para el impuesto de la plusvalía local.

Esto es algo que el Gobierno tenía que haber hecho durante la crisis, ya que lo exige la Ley del Catastro. Esta valoración se hace para cumplir con lo exigido por parte del artículo 23.2 del Texto Refundido de la Ley de Catastro. Sin embargo, en los años del pinchazo inmobiliario el precio de la vivienda caía con fuerza. Ahora que el ladrillo se revaloriza de forma notable, el Ministerio de Hacienda aplica este criterio, que puede ser más favorable para las arcas de los ayuntamientos.

Los Presupuestos modifican el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario en varios puntos. El principal es que se introduce una nueva disposición final tercera en la que se establece que “la Dirección General del Catastro estimará de forma objetiva, para cada bien inmueble y a partir de los datos obrantes en el Catastro, su valor de referencia de mercado, entendiendo por tal el resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las transacciones inmobiliarias efectuadas, contrastados con las restantes fuentes de información de que disponga”.

En el Presupuesto, Hacienda asegura que esta modificación de los valores catastrales “permite la corrección a la baja de los valores catastrales en los municipios revisados en los años de tendencia alcista del mercado inmobiliario”, pero obvia que, a la vez, se está impulsando una gran corrección al alza de las viviendas revisadas en los años de tendencia bajista, los que van de 2007 a 2014. Hay que recordar que las ponencias de valoración se revisan cada 10 años, con lo que la incidencia de esta medida sería claramente alcista en los años venideros.

De hecho, en 2018 los Presupuestos prevén la revisión de los valores catastrales de seis millones de viviendas en base a nuevos coeficientes de actualización, precisamente por las nuevas ponencias de valoración que deben hacer los ayuntamientos. Los municipios objeto del procedimiento de regularización son 1.272 este año, según el proyecto de ley presentado el martes en el Congreso por el ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro.

“El problema radica en la valoración del mercado que se hacen sobre las denominadas ponencias catastrales y ahora se pretende que esa valoración se haga sobre la base de los precios comunicados por parte de los notarios en las escrituras de compraventa, contrastando estos datos con otras fuentes”, asegura Lucio Rivas, director del departamento de Derecho Administrativo de Miana & Abogados.

Para ello, el Catastro deberá elaborar “un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que asignará módulos de valor de los productos inmobiliarios representativos en dichos ámbitos”.

Por otro lado, se establece un régimen transitorio: “Para la determinación del valor de referencia se elaborará un informe anual del mercado inmobiliario, base de la determinación de los diferentes módulos de valor”. Para el suelo rústico no ocupado por construcciones se aplicarán correcciones en base a “factores objetivos de localización, agronómicos y socioeconómicos”. Es decir, habrá un nuevo método de valoración que elevará el valor catastral en la inmensa mayoría de los casos.

Fuente: Expansión