Hipotecas: de los gastos a los tipos, así serán con la nueva ley

La normativa elude regular quién debe pagar los gastos de notario y registro del crédito, si el banco o el consumidor.

La norma será aprobada como proyecto de Ley en la segunda mitad del año. A falta de las modificaciones en el trámite parlamentario, el Gobierno ya ha consensuado un borrador con PSOE y Ciudadanos que ahora se remitirá al Consejo de Estado para su dictamen. Según fuentes del Ministerio de Economía, no existe otra legislación europea “tan garantista”, ya que a la obligación de aumentar la protección del consumidor que impone la directiva europea -esta ley es una trasposición- se han añadido medidas adicionales. En su opinión, “no tiene por qué encarecer” los préstamos.

Gastos de formalización

La ley obligará al banco a desglosar en el contrato los gastos de formalización que conlleva la hipoteca: notario, registro y el impuesto Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo no especificará quién debe pagar estos costes asociados, si el banco o el futuro hipotecado. Lo deja a negociación de las partes. Esto hace suponer que seguirá el reguero de demandas en los juzgados. El Supremo declaró abusivo en 2015 que el banco repercuta al consumidor todos estos gastos y establecía que debían repartirse de manera “equitativa”. Se está a la espera de un nuevo pronunciamiento del alto tribunal que lo concrete. Esta ley tampoco regulará la dación en pago, ni prohibirá las cláusulas suelo, que por sí mismas no son ilegales.

Hipotecas vinculadas

Queda prohibido que una entidad financiera obligue a contratar con ella un seguro determinado para conceder la hipoteca, salvo supuestos excepcionales que fijará el Banco de España. Sin embargo, sí permite reducir el tipo de interés aplicado en función de la contratación de diferentes productos, una práctica muy extendida en España. Eso sí, la entidad debe presentar dos presupuestos, con y sin las bonificaciones.

Cambio a tipo fijo

Para incentivar las hipotecas a tipo fijo, el Gobierno eliminará la comisión de reembolso anticipado a partir del tercer año. Los dos anteriores este recargo se limitará a un máximo del 0,25% del importe del préstamo. Además se reducirán “al mínimo” los aranceles que cobran notarios y registradores.

Intereses de demora

No podrán sobrepasar tres veces el interés legal del dinero. Ahora no existe un tope.

Reembolso anticipado

El anteproyecto endurecerá el régimen para los bancos, de forma que ya no tienen derecho a cobrar ninguna penalización si el hipotecado solicita la amortización (total o parcial), salvo si se insta en los tres primeros años de la hipoteca. En ese caso, podrá cobrar una compensación siempre que ésta no supere el 0,5% del capital amortizado. Este porcentaje baja al 0,25% en los dos años siguientes. En el caso de las hipotecas a tipo fijo ese umbral es del 4% de la deuda amortizada los primeros diez años (del 3% después).

Notarios y registradores

El consumidor estará obligado a hacer una visita al notario previa a la firma de la hipoteca para ser informado de las cláusulas problemáticas y resolver dudas de manera gratuita. Éste levantará acta de dicha reunión para acreditar que el hipotecado comprende la información. El notario está obligado a vigilar que la hipoteca no recoja ninguna de las cláusulas abusivas del Registro General de Condiciones de Contratación, que son aquellas que han sido objeto de sentencia firme y se enfrentará a un régimen sancionador más duro. Fuentes del Ministerio de Economía aseguran que se tomarán medidas para que este registro sea actualizado más ágilmente.